Eine gute Investitionsentscheidung entsteht nicht aus einer einzelnen Kennzahl. Entscheidend ist, Fakten, Annahmen, Risiken und noch offene Prüfungen sichtbar voneinander zu trennen.
Was die Bruttorendite zeigt
Die jährliche Kaltmiete wird zum Kaufpreis ins Verhältnis gesetzt. Nicht enthalten sind Nebenkosten, nicht umlagefähige Ausgaben, Leerstand, Instandhaltung, Finanzierung und persönliche Steuern.
Vom Ertrag zum Cashflow
Vom Mietertrag werden Eigentümerkosten, Verwaltung, Reserve sowie Zins und Tilgung abgezogen. Tilgung ist Vermögensaufbau, zugleich aber monatlicher Liquiditätsabfluss und gehört deshalb in die Cashflow-Rechnung.
Für eine belastbare Rechnung sollten Sie die nicht umlagefähigen Kosten und eine zum Objekt passende Instandhaltungsreserve getrennt ansetzen. Mit dem Investitionsrechner können Sie Ihre Annahmen anschließend durchspielen.
Mit Bandbreiten rechnen
Kosten und Leerstand schwanken. Trennen Sie Ist-Werte aus Unterlagen von Annahmen und prüfen Sie zusätzlich ungünstigere Szenarien. Eine mögliche Mieterhöhung darf die aktuelle Rechnung nicht unbemerkt retten.
Ihre Prüfliste
Darauf sollten Sie achten
- Erwerbsnebenkosten
- Eigentümerkosten
- Zins und Tilgung
- Instandhaltungsreserve
- Ist- und Potenzialmiete getrennt
Das WichtigsteBruttorendite beschreibt groben Ertrag; Cashflow beschreibt Ihre monatliche Liquidität.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und Vorbereitung. Er ist keine Anlage-, Darlehens-, Rechts-, Steuer- oder technische Beratung und keine Prognose. Konkrete Fragen sind durch die jeweils befugten Fachleute zu prüfen.
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